繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別にローンの一部を返済することで将来の利息負担を軽減することです。また住宅ローン控除は最大13年間住宅ローン残高の0.7%分が控除されて税金を安くすることができる制度です。
どちらもお得に返済するための方法ではあるのですが、繰り上げ返済によってローン残高を減らすとその分ローン控除の額も減少することになります。
それではどちらを優先させるべきなのか比較してみましょう。

金利別比較

住宅ローン金利が0.5%が継続する場合は、繰り上げ返済するよりも住宅ローン控除が終わる13年後に繰り上げ返済した方がお得です。
しかし、金利が1.5%が継続する場合には住宅ローン控除期間中に毎年繰上げ返済する方がお得になります。つまり金利によってどちらを選択するのかに分かれるということですね。

それでは次にその金利のボーダーラインについて見ていきましょう。

金利0.7%が基準

住宅ローンの金利が0.7%以上で借入している場合は、住宅ローン控除の減少額よりも繰り上げ返済の利息軽減効果の方が高くなります。
一方で 金利 0.7%よりも低い住宅ローンを借り入れしている場合は、住宅ローン控除を最大限活用できているのであれば、住宅ローン控除が終了してからまとめて繰り上げ返済した方がお得になるといえます。

シミュレーション

それでは一つ分かりやすいようにシミュレーションしてみましょう。

［条件］
・借入額3,000万円
・返済期間35年
・固定金利

このシミュレーションは一例なので参考程度にしかなりませんが、金利が高くなるほど繰上げ返済を先にした方がお得ということは明確になります。
しかし確かに繰上げ返済をした方がお得なのは分かりましたが、そのタイミングによってお得になる金額は変わるので一概に繰上げ返済が良いとは言い切れないところもあります。
借入額の違いや返済期間、その時の家庭の経済状況など様々な要因を含めて考えないと単に住宅ローンだけを見ていては他に影響が出るので注意が必要です。