住宅の建て替えにかかる費用相場を把握することは、資金計画を立てるうえで非常に重要です。建て替えには、既存の建物の解体費や工事中の仮住まい費など、更地に新築する場合にはない特有の出費が伴います。そのため、あらかじめ費用の内訳を理解しておかないと、予算を大きくオーバーしてしまう可能性があります。

本記事では、愛知県北名古屋市で実家や自宅の建て替えを検討している方へ向けて、費用の内訳や予算内に収めるための具体的なポイントを解説します。

北名古屋の建て替え費用は本体工事・付帯工事・諸費用で構成される

国土交通省の「令和5年度住宅市場動向調査報告書」によると、建て替えにかかる建築資金の全国平均は5,745万円です。また、建て替えをする世帯は、土地を購入して新築する世帯に比べて、自分たちで用意する資金（自己資金）の割合が約13.5%高いという特徴が示されています。

出典）令和5年度住宅市場動向調査報告書｜国土交通省

建て替えにかかる費用は、大きく「本体工事費」「付帯工事費」「諸費用」の3つに分けられます。土地を購入しない場合と購入する場合とで、それぞれの費用が占める割合（構成比率）の目安は以下の表の通りです。

費用の内訳をシミュレーションする際は、各項目の下限の割合（パーセンテージ）を目安にして、総予算を組んでいきます。

基礎や構造など本体工事費の目安は総予算の70〜80%

本体工事費とは、家そのものを人が住める状態にするためにかかる費用のことです。建物を支える土台をつくる「基礎工事」、柱や梁を組み立てる「構造工事」、壁や屋根をつくる「外装・内装工事」、キッチンやお風呂などを設置する「設備工事」が含まれます。すでに土地がある場合の建て替えでは、本体工事費が総予算の70%〜80%を占めるのが一般的です。

建物の骨組みや内装にどのような材料を使うかは、家の断熱性（熱の伝わりにくさ）や調湿性（湿度の調整）に大きく影響します。科学的なデータによると、木材はコンクリートの約10倍、鉄の約353倍も熱を伝えにくい性質（熱伝導率の比率が木材1：コンクリート10：鉄353）を持っています。この性質を活かし、新和建設では、国産の無垢材をバランス良く使用しています。これにより、家の断熱性能を高めることができます。

既存家屋の解体や外構などの付帯工事費は15〜20%

付帯工事費とは、建物本体以外にかかる工事費用のことです。具体的には、敷地内の水道管をつなぐ「給排水配管工事」、地盤が弱い場合に補強する「地盤改良工事」、駐車場や庭をつくる「外構工事」などがあります。建て替えの場合は、これに加えて古い家を壊す「解体工事費」や廃材の「処分費」がかかります。

古い家の解体費用については、条件を満たせば自治体から補助金を受け取ることができます。北名古屋市には「民間木造住宅除却工事費補助」という制度が用意されています。これは、地震などで倒壊する危険性が高いと判定された木造住宅を解体する際、費用の一部を補助してくれる制度です。補助金を利用するためには、解体工事の契約を結ぶ前に、以下の書類を添えて市に申請しなければなりません。

過去に北名古屋市の民間木造住宅耐震改修費補助金などを受けて、耐震診断の判定値が1.0以上となっている住宅は補助の対象外になります。

出典）民間木造住宅除却工事費補助｜北名古屋市

登記やローン手数料などの諸費用は5〜10%が目安

諸費用とは、工事そのものではなく、各種の手続きや税金などにかかる費用のことです。多くの場合、現金で支払う必要があります。主な内容は、家や土地の所有者を登録する「登記手続き費用」、家を取得した際にかかる「各種税金」、住宅ローンを借りるための「手数料や保証料」、そして「火災保険料」などです。諸費用は総予算の5%〜10%が目安となり、下限の目安として約200万円程度は準備しておくのがおすすめです。家づくりの早い段階から適正な見積もりに基づき、これらの費用を予算に組み込んでおくことが大切です。

諸費用のうち税金については、家が一定の性能基準を満たしていると、国や自治体から税金を安くする特例（軽減措置）を受けられます。例えば愛知県では、条件を満たした住宅を新築した場合、不動産取得税の計算の基礎となる固定資産評価額から最大1,200万円が差し引かれます。

また、家を登記する際にかかる「登録免許税」についても軽減措置が存在します。主な登記の種類と、軽減措置の要件を満たした場合の税率は以下の表の通りです。

出典）住宅などの不動産取得税の軽減について｜愛知県
出典）No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁

北名古屋で建て替え費用を予算内に抑えるためのポイント

建て替えは、解体費用や仮住まいの家賃など、土地を買って家を建てる場合にはない費用が発生します。そのため、計画の初期段階から費用の無駄を省き、予算をしっかりと管理することが大切です。ここでは、費用を抑えるための具体的なポイントを解説します。

建て替え中の仮住まいや引越し費用をあらかじめ計算する

建て替えで見落としやすいのが、工事期間中に住むアパートなどの家賃と、2回分の引越し費用（旧居から仮住まいへ、仮住まいから新居へ）です。引越しにかかる費用は、時期や荷物の量、使うトラックの大きさによって変わります。国土交通省が認可する標準引越運送約款に基づき、各業者は距離や作業時間に応じた基礎運賃を設定しています。

家族で引越しをする場合、荷物が多くなるため大型トラックと複数の作業員が必要になり、費用も高くなります。費用を抑えるためには、引越し業者が忙しい3月や4月（繁忙期）を避けてスケジュールを組むのが効果的です。数か月分の家賃と2回分の引越し費用をあらかじめ計算し、全体の予算に含めておきましょう。

出典）標準引越運送約款｜国土交通省

不要な設備を見極めて住宅スペックとのバランスをとる

建築費用を抑えるもう一つの方法は、最新の設備を無制限に取り入れるのではなく、家そのものの性能（住宅スペック）を上げることで、不要な設備を見極めることです。国土交通省の調査によると、最近の注文住宅では、窓を二重サッシにして断熱性を高める工夫が進んでいます。建物の断熱性を高めれば、冷暖房にかかるエネルギーの消費を抑えることができます。

出典）令和5年度住宅市場動向調査報告書｜国土交通省

この考え方に基づき、新和建設では家の性能と設備のバランスを考えた提案を行っています。熱を伝えにくい木の性質と高性能な断熱材を使うことで、外の暑さや寒さの影響を受けにくい家を作ります。例えば、お客さまが「足元が冷えるから床暖房を入れたい」と希望された場合でも、家の断熱性が高いため、エアコン1台で十分に暖かくなることを説明し、無駄な費用の発生を防ぎます。設備に頼りすぎず建物の力を活かすことで、建築時の費用や将来の修理費用を抑えることが可能です。

思い出の家を残す古民家再生やリノベーションという方法

古い家をどうするか考えるとき、すべてを壊して更地から新築するだけでなく、今の家の骨組みを残して改修する「リノベーション」や「古民家再生」という方法もあります。これは、家族の歴史を受け継ぎつつ、現代の生活に合わせた快適さを追加するアプローチです。

ただし、基礎から補強したり断熱材を入れたりする大規模な改修には、多額の費用が必要になります。この費用負担を軽くするために、北名古屋市では地震に強い木造住宅への改修を支援する補助金制度を用意しています。「民間木造住宅耐震改修費補助」などの主な要件は以下の通りです。

これらの補助金を活用することで、既存住宅の安全性を高めつつ、予算を抑えたリノベーションが実現可能になります。

出典）民間木造住宅耐震改修費補助｜北名古屋市

基礎や柱などの古材を活かして新築以上の価値を生み出す

古民家再生の目的は、古い家を直すことだけではありません。古い柱や梁（古材）の魅力を活かしながら、断熱改修や耐震補強を行い、新しい価値を追加することです。注文住宅においては、当社もプレカットが主流ですが、古い家に使われている丸太などは一本一本形や曲がり具合が違うため、機械で均等に加工することが難しく、職人の手刻みによる調整が必要です。

このような難しい作業において活躍するのが、新和建設で採用・育成された大工集団の技術です。新和建設には100名を超える大工棟梁が在籍し、機械を使わずに職人の手で木を加工する「手刻み」という伝統技法を受け継いでいます。家の構造上の理由で建材として使えなくなった古い梁などもただ廃棄するのではなく、大工の技術やアイデアを活かして、棚や引き出し収納として再利用するご提案も行っています。古い材料と新しい材料を美しく組み合わせる高い施工技術が、古民家再生を支えています。

北名古屋で建て替えを相談する建築会社の納得の選び方

見積もりの根拠が透明で詳細に説明してくれる会社を選ぶ

家づくりのパートナーを選ぶ際、とても重要な判断基準となるのが「見積もりの透明性」です。最初の見積もり金額が安いからという理由だけで会社を決めてしまうと、後から予算が超過する危険性が高まります。外構工事などの付帯工事をわざと見積もりから外している会社には注意が必要です。

使用する木材の種類や産地について質問すれば、きちんと調べて答えてくれる会社を選ぶことが大切です。また、家全体に使う材料について「国産の無垢材がバランス良く使用されています」と具体的に説明してくれることも重要になります。税金などの諸費用も含めた、透明性の高い見積もりを出してくれる会社を選ぶことが、予算計画を狂わせないためのポイントです。

地域密着型で引き渡し後のメンテナンス体制が充実した工務店を選ぶ

家づくりは、完成して引き渡しを受けたら終わりではありません。そこから数十年にわたる生活がスタートします。そのため、その地域で長く活動しており、建てた後のメンテナンス体制が組織的に充実している会社を選ぶことが安心につながります。万が一のトラブルが起きたときに、現場へすぐに駆けつけてくれるのは、地域に密着した会社の大きなメリットです。

新和建設では「一生お付き合い宣言」を掲げ、メンテナンス対応を専門とする体制を整えています。全社員が年に1回、お客さまの家を定期訪問し、住まいを長期的に見守るサポート体制を構築しています。もし現場でトラブルが起きた場合は、まず直接お客さまから状況を聞き取り、データベースを使って社内で即座に情報を共有し、素早い対応を心がけています。

まずは、北名古屋市にある「木香の森（きのかのもり）展示場」などの体感型展示場を見学したり、「資料請求」を通じて、実際の家の品質やスタッフの対応を確かめてみることをおすすめします。

北名古屋市の建て替え費用に関するよくある質問に回答

建て替えとリフォームではどちらが費用を抑えられますか？

一般的には、今の家の骨組み（基礎や構造躯体）を再利用し、解体作業を最小限に留めることができるリフォームの方が、新築への建て替えよりも費用を安く抑えることが可能です。しかし、家の老朽化が進んでいて基礎からの大規模な耐震補強が必要な場合や、間取りを大きく変更するフルリノベーションの場合は例外となります。現代の新築と同じくらい高い気密性や断熱性を追求しようとすると、既存部分の解体や調整に手間がかかり、建て替えと費用が変わらなくなるケースがあります。費用は元の建物の状態と求める住宅性能によって大きく変わるため、事前の詳細な診断と比較見積もりが欠かせません。

建て替え工事の期間は全体でどれくらいかかりますか？

今の土地に家を建て替える場合でも、情報収集から完成までには長い時間がかかります。解体工事も伴うため、全体的なスケジュールは、新しく土地を探して注文住宅を建てる場合と同じように「約1年半〜2年程度」を目安と考えてください。

希望する入居時期に合わせて、仮住まいの手配や解体の準備を進めることが大切です。

変形した敷地でも建て替えは可能ですか？

道路から奥まった土地（旗竿地）や三角形の土地など、変形した敷地であっても建て替えは十分に可能です。このような土地の制約を克服するためには、設計段階での工夫が日当たりや風通し、生活動線の快適さを決定づけます。

新和建設の事例として、2021年度（第15回）の「キッズデザイン賞（子どもたちの創造性と未来を拓くデザイン部門）」を受賞した新和建設の設計思想や子どもを育む視点が空間作りに取り入れられている『子どもの可能性を伸ばす家（小牧展示場）』があります。優れた設計力を持つ建築会社であれば、変形地のデメリットを個性的な空間デザインへと昇華し、課題を解決する一助となります。

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