岐阜市で古い戸建てや実家の建て替えを検討する際、費用の総額と内訳を正確に把握することが、納得のいく住宅建築を行うための第一歩です。近年、建築資材価格の上昇や省エネ基準の適合義務化を背景に、住宅建築に関わる初期費用は全国的に変動しています。また、岐阜県の建築着工統計によれば、新設住宅着工戸数は減少傾向にあり、市場全体が建設費用に対して慎重な姿勢を見せています。

このような環境下で建物を解体し、新たに注文住宅へ建て替える場合、全体の予算がどのように構成されているのかを知る必要があります。事前に費用の全体像を把握することで、予算オーバーを防ぎ、計画的な資金計画につながります。本記事では、公的な統計データや岐阜市の補助金制度に基づき、建て替え費用の全体像から適正な内訳割合、さらには費用を抑えつつ長期的な品質を保つための判断基準をご紹介します。

岐阜での建て替え費用における適正な内訳割合と総額の目安

注文住宅の建築にかかる費用は、気候風土や使用する資材によって変動します。住宅金融支援機構の『2024年度 フラット３５利用者調査』によると、全国の注文住宅における平均所要資金は3,936万円です。選択する住宅の性能や規模によって価格帯に幅があるため、ゆとりのある資金計画が必要です。

出典）2024年度 フラット３５利用者調査

既存の住宅を取り壊して新しく住宅を建てる建て替えの総費用は、「本体工事費」「付帯工事費」「諸費用」の3つに分類されます。すでに土地を所有しており、土地取得費を含めない場合の費用構成割合の目安は以下の通りです。

予算のシミュレーションを行う際は、それぞれの基本となる下限の割合（例：本体工事費70%、付帯工事費15%、諸費用5%）を基準として初期設定し、敷地条件や希望する住宅スペックに応じて調整していく方法がおすすめです。

総額の約70%〜80%を占める「本体工事費」の概要

本体工事費とは、建物の基礎、柱や梁などの構造躯体、外壁、屋根、内装仕上げ、およびキッチンやバスルームなどの標準設備を作るための費用を指します。この項目は総予算の70%〜80%という最大の割合を占め、住宅の基本性能や耐久性を左右する重要な部分です。構造材の選定や、それを組み上げる大工棟梁の技術水準は、住宅の価値に大きく関わります。

新和建設には100名を超える大工集団が在籍しています。若手を採用し研修期間を設け、社員寮を完備するなど自社で責任を持って育成する仕組みを整えています。技術と人間力を兼ね備え、お客さまに信頼される一人前の「棟梁」を丹精込めて育て上げています。そんな大工棟梁が確かな技術で、建物の品質を統一しています。

また、岐阜県産の銘木である東濃桧などの国産の木材を構造材として使用することで、耐久性や室内環境の快適性を高めています。長く安心して住める構造躯体にしっかりと予算を配分することが、結果として数十年にわたる維持費用の削減につながります。

解体費や給排水配管など約15%〜20%を占める「付帯工事費」

付帯工事費には、既存住宅の解体工事費、屋外給排水配管の引き込み、地盤改良工事、駐車スペースなどの外構工事が含まれます。建て替えにおいてもっとも金額が変わりやすいのが「解体費用」です。

木造住宅の解体費用は、一般的に坪単価で数万円程度が相場ですが、岐阜市内の前面道路が狭く大型重機が入れない場合や、隣家との距離が近く手作業での解体が増える場合は、費用が大きく変わるケースがあります。また、古い建物にアスベストが含まれる建材が使われている場合は特別な処理費用が加わるため、事前の現場確認が必要です。

岐阜市では、条件を満たす空き家を解体する際に「不良空き家除却費補助金」や「岐阜市空き家取得費・改修費補助金」といった補助金制度が設けられています。要件を満たす場合、解体費用の2分の1（上限50万円まで）が補助されることがあり、資金負担を軽くする選択肢です。

出典）岐阜市不良空き家除却費補助金｜岐阜市

登記手続きや税金など約5%〜10%を占める「諸費用」

諸費用には、古い住宅を取り壊した際の滅失登記や所有権保存登記に関わる手続き費用、印紙税、住宅ローンに関わる金融機関への手数料、火災保険料、設計料などが含まれます。

総額に対する割合は5%〜10%と小さいものの、税金や登記費用、融資手数料などは住宅ローンに組み込むことが難しく、現金での支払いが必要になる場合があります。総予算が3,500万円の建て替えを想定した場合、諸費用だけで175万円〜350万円（ただし約200万円が下限目安）の現金が必要になります。そのため、不測の事態に備え、手元資金として最低でも約200万円以上の現金を確保しておく資金計画がおすすめです。

岐阜での建て替え時に費用を抑えつつ品質を保つための判断基準

建て替えにかかる費用を考える際、初期費用のみを極端に削ることは、将来的な外壁の修繕費用や、断熱性能不足による冷暖房費用の増大を招く場合があります。費用を抑えつつ品質を保つためには、将来の費用も見据えたバランスが大切です。また、初期の相談段階から、適正な見積もりに基づき不透明な追加費用を防ぐ姿勢を持つ住宅会社を選ぶ必要があります。

リビングの床材から天井の梁に至るまで国産の無垢材をバランス良く使用する

建築資材として無垢材を使用する場合、住宅の全面に高価な希少材を多用するのではなく、空間の用途に応じて適材適所で国産の無垢材を使用する方法がおすすめです。

木材、特に東濃桧をはじめとする無垢材は、優れた断熱性能を持っています。データによれば、木材は鉄の約353倍、コンクリートの約10倍の熱を伝えにくく（1：10：353）、木造住宅の高い保温性を示しています。

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無垢材は呼吸をして調湿作用を発揮し、適切な手入れを行うことで、経年によって経年美化と呼ばれる美しい変化を遂げます。複合フローリングやビニールクロスが定期的な張替えを必要とするのに対し、将来の修繕費用を抑えられるメリットがあります。

木の香りや手触り、データに基づく断熱性能の違いは、岐阜県庁前展示場などを通じて、実際に確認できます。

高い住宅スペックと断熱性能を根拠に不要な追加設備を省く

厳選された断熱材を隙間なく施工し、構造自体のスペックを高めることで、住宅全体の冷暖房効率が向上します。基本性能を高めることは、設備機器への過剰な費用を防ぐことにつながります。

例えば、お客さまが「足元が冷えるから床暖房を入れたい」とおっしゃったとしたら、熱伝導率の低い木造住宅の断熱性能や、厳選された断熱材などによる高い住宅スペックを根拠に、エアコン1台で十分に暖かいことを説明し、無駄な費用の発生を防ぎます。

床暖房のような特殊設備は、初期の設置費用に数十万円から百万円単位の費用がかかり、将来の故障時の入れ替え費用や日々の光熱費の増大に関わってきます。後から変更できない構造躯体に予算を集中させることで、トータルコストを抑えながら快適な室内環境を保つことが可能です。

大工棟梁の技術力や現場での機転によって管理コストや手戻りを防ぐ

建築現場において将来的なコストダウンの大きなポイントとなるのが、大工棟梁の高い施工技術です。壁紙に影や凹凸が出ないよう下地のプラスターボードを平らに仕上げる美しい施工など、細心の作業を行うため、現場での見過ごしや、やり直しをほとんど防げます。入居後に無垢床の木材同士の間に隙間ができにくいなど、職人の技量が将来の維持管理費に直結します。

当社では、定期的に開催される「棟梁会」での情報交換や技術交流によって、それぞれの施工技術を高めています。作業中でも必ず手を止めて挨拶をし、お客さまに対して丁寧な現場説明を行う姿勢が、コミュニケーション不足による設計変更などのトラブルを防ぎます。

さらに、現場の状況を熟知する大工棟梁ならではの機転として、階段下などの空いたスペースに合わせて、大工から棚や引き出し収納の追加施工をご提案することもあります。これにより、後から高価な既製品の造作家具を購入する費用を抑えられるケースもあり、職人の高い技術力と提案力が費用の節約にもつながります。

岐阜で住宅の建て替えを計画してから引き渡しまでの期間とスケジュール

一般的に、土地探しから注文住宅の引き渡しまでの期間は約1年半〜2年程度が目安です。すでに土地を所有している建て替えの場合であっても、既存建物の老朽度調査、解体業者の選定と解体工事、滅失登記の手続きなどが加わるため、長期的な目線でスケジュールを立てることが大切です。

情報収集から竣工・引き渡しまでの4つの段階

建て替えにおける具体的な進行は、概ね以下の段階を踏みます。

岐阜の建て替え費用に関するよくある質問

古い実家を壊して建て替えるのと、古民家再生（リフォーム）ではどちらが費用を抑えられるか

クロスの張り替えや水まわりの設備機器の交換程度に留まる表面的なリフォームであれば、解体費や構造材の費用がかからないため、建て替えよりも安く済みます。

しかし、現代の基準に適合する高気密・高断熱化の施工や、基礎・柱からの耐震性能の補強を行っていくと、解体しながら慎重に補修を進める手間がかかるため、総工費が新築（建て替え）よりも必ずしも安くなるとは限りません。

判断に迷う場合は、建物の骨組みの劣化状況を正確に把握できる構造の専門家に診断を行ってもらうのがおすすめです。

当社では、新築だけでなく古民家再生事業も手がけており、構造上の理由で入れ替えが必要になった既存の古い部材をカウンターや家具に加工して再利用する提案を行っています。家族の歴史を紡ぐ選択肢も中立的にご提案できる点は、確かな技術を持つ組織ならではの特徴です。

建て替え後のアフターフォローやメンテナンスの費用はどう考えるべきか

住宅は鍵の引き渡しがゴールではなく、そこから数十年にわたる生活と資産維持のスタートです。長期的な維持費を抑えるためには、不具合が悪化して大規模な改修が必要になる前に発見し対処する定期的な点検が確実な手段です。

業者選びの際に見極めるべき点は、不具合が起きた際に即座に対応してくれる組織的な体制が整っているかどうかです。当社では「一生お付き合い宣言」という理念に基づき、年1回の定期訪問を実施しています。また、メンテナンス対応を専門とする部門が存在し、現場で発生した事象をデータベースを活用して即座に連携し、スピード対応する体制が整っています。これにより、お客さまの住宅を長期的に見守り続け、予測不可能なメンテナンス費用の増大を抑えることができます。

岐阜市での建て替えや古民家再生に関して、費用面から設計・施工、引き渡し後のメンテナンスに至るまで、専門家がお客さまのあらゆる疑問に寄り添い解決策をご提案します。会社全体でお客さまをサポートします。